晚上11点，吴裴培（化名）收到一个几年不联系的前同事电话，开口就回答能否接入资金老大其所在房企融资。最近两个月，吴裴培大大收到这些多年并未联系的朋友电话，主题基本都是融资。“很多TOP30的房企都去找过我，不过资金方很慎重，未顺利。

”吴裴培告诉他第一财经记者。今年以来，所有房企都感受到融资渠道的步步放宽，无论是融资可玩性还是融资成本，都让资金部门倍感压力。“今年房企最艰难的就是资金，很多资金成本早已多达15%，但是依旧很多资方不不愿借钱。

”一位房企高管告诉他记者。2018年房地产的关键词之一就是：没钱。融资渠道阻塞转入2018年以来，虽然银行业和房产行业监管双向趋严，宏观上看，2018年资金利率提升十分得意。

“之前大部分公司拿地前都会做到前端融资，减少资金周转速度，不过目前这个方式基本被杜绝，我们基本无法前融。”一位融创内部人士告诉他记者。

同策研究院研究员陈朦朦回应，此前金融机构资产规模低主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务不能做到股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司获取充裕的资金市场需求。以往，开发商拿地自有资金一般来说只有一成甚至有“空手套白狼”情况，自从今年的监管政策大大严苛后，前端融资完全杜绝。一位信托人士透漏，之前老大房企做到了一笔信托前融，后来在借贷环节经常出现监管强化情况，必要没借贷顺利。

在研发债方面，银行基本没融资额度，还包括建设银行、中信银行等银行客户经理向记者回应，早已很久没有老大开发商展开研发债融资。即便是房贷，银行的借贷也十分快。

中信银行某人士称之为，每个月给某TOP3房企的房贷额度皆在10亿左右，对于销售几千亿的房企，这点房贷额度毫无疑问杯水车薪。中国人民银行调查统计资料司司长阮健弘公开发表回应，2018年一季度追加的房地产贷款是1.9万亿元，占到同期各项贷款增量的比重比去年的占比较低2个百分点，下一步人民银行将之后坚决务实中性的货币政策。长江证券一份研报认为，上市房企销售回款与借款接到的现金增长速度持续下降，2018年一季度增长速度分别上升至约14.0%和4.8%；同时，债务高峰期早已到来，一季度偿还债务缴纳的现金同比下降大约38.5%。

一位金融人士回应，融信某项目刚做到了一笔前端融资，资金成本11%。对于这样的上市房企融资成本早已提升，中小房企堪称面对融资压力。海外债减少自今年开始，房企取道海外融资“储粮”的动作时有发生。

记者从国家发改委网站的外债管理板块审批信息找到，对融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债不予备案注册，如计算出来上此前国家发改委的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案，有数多达十家房企在将近一个月的时间发售境外债券。“海外债利率比较较低，我们也在老大东原地产展开海外债操作者，这个方式在今年受到房企欢迎。”一位金融人士告诉他记者。

同策咨询数据表明，4月份，海外融资总额折算人民币376.12亿元，比起上月份193.44亿元大幅度下降。从币种来看，2018年4月份房企融资仍以人民币居多，美元次之、新加坡元第三。值得注意的是，新加坡元首次多达港元名列第三，主要原因是本月有两家房企（龙光地产和建业地产）自由选择发售以新加坡元为货币单位的公司债，融资金额为16.68亿元（3.5亿新加坡元）。

陈朦朦指出，在国内融资可玩性系数低，外部环境再次发生根本性改变时，房企海外融资规模不断扩大是必然趋势。明确来看，发售公司债是大部分房企融资的主要方式之一，本月此类融资方式融资环比大幅度下跌，融资总额占到比 61.13%，位列第一，其中境内发售 116 亿元，占到比 24.67%，境外发售 354.13 亿元，占到比 75.33%。

境外融资原本被视作境内融资的补足方式之一，但就目前的态势看，境外融资有沦为房企最主要融资方式的可能性。国金证券首席宏观分析师边泉水回应，有些行业风险较高，风险溢价就不会提高，融资方会拒绝获取更高的利润水平，信用利差在不断扩大，这一点对房地产行业来说是有利的。中小房企承压资金紧张的背后，被迫房企开始加快回款。

近期恒大的折扣卖房就是一个例子。近期恒大开始展开无理由退房推展，并开始82折起。对于恒大这样的大公司早已开始通过降价来展开加快回款，其他中小房企压力更大。

“中小房企都开始谋求项目股权转让，对于大房企而言是一个不俗的机会，他们的融资可玩性也十分大，因此被迫开始降价或者出售项目股权。”一位地产高管告诉他记者。

吴裴培也常常收到这样的信息，还包括恒大等公司都开始谋求基金大股东，他也看了十分多的房地产项目，但是确实想投的却非常少。事实上，规模大房企正在大大断裂中小房企市场。“我们的战略客户大约27家，全部名列完全在TOP30，这些客户才可以获得我们银行贷款。”一位中信银行客户经理回应。

此外，很多负债较高的主流企业某种程度面对融资难。根据wind资表明，目前A股房地产2017年净负债率多达200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、阳光城、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股清净负债率多达200%的房企有：佳兆业、融创中国。这些房企的资金成本也是业内偏高。

有TOP20房企涉及人士称之为，只要资金成本不多达10%是可以拒绝接受的。事实上，房企的“规模大战”丝毫没偃旗息鼓的征兆。

中原地产研究中心统计数据表明，2018年累计5月21日，在楼市调控下，大部分城市土地成交价溢价率显著上行。但成交价金额仍然创下了历史同期记录。50大城市，合计土地出让金高达13190.2亿，同比2017年同期的8874.4亿上涨幅度高达48.6%。

在这样的情况下，中小房企既要想要办法特杠杆拿地，又要想要办法销售融资，毫无疑问风险大大减少。“很多房企都在走钢丝，预计今年下半年不会有更加多房企抵不住降价卖房。”上述高管告诉他记者。

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