原标题：“城市更新”时代的旧改为棋局在上海市浦东新区丹桂路899号，占地面积63142平方米的张江国创中心正在展开一场“华丽上前”——从一座荒废的液晶电视机制造厂摇身一变沦为全国仅次于单体的产业空间。这是老旧小区改建的一个缩影，而背后是早已逐步进行的城市更新序幕：老旧小区亟需改建、城市功能尚待完备，中国城市于是以从增量发展转入存量改版的阶段。

“老旧小区改建是贯彻落实党的十九大精神、解决问题城市发展不均衡不充份问题、构建人民群众对美好生活憧憬的最重要措施。”12月1日，住房城乡建设部在福建省厦门市开会老旧小区改建试点工作座谈会，住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在会上认为。

老旧小区只是城市存量资源的一部分，随着老旧小区改建试点工作积极开展，城市更新的大“卷轴”将加快延伸。城市发展新的增长点当今，城市的发展已仍然是传统的残暴扩展、圈地模式，中国于是以步入城市更新的浪潮。中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊回应，在城市规模受限的背景下，我国大城市已从增量时代转入存量时代，这也意味著，城市更新将沦为城市发展的新增长点。长期以来，房企在发展过程中宿老规模平等主义，在“大象跳起”的市场竞争环境下，土地储备沦为取决于房企竞争力的最重要指标。

近一年来，在经济去杠杆的宏观背景下，全国范围内的房地产市场调控政策上百实施，土地出让条件趋向苛刻，一些城市发售以“缩房价、竞地价”为代表的土地出让政策。随着融资渠道放宽，房企拿地成本增高。

同时，在经历了以投资驱动和增量发展居多的阶段后，许多城市在发展过程中“饼就越卖越大”，但因为城市功能区规划不合理，造成人口核心区和交通拥堵，城市病对立突显。因此，一些城市开始严格控制追加建设用地指标，房企拿地可玩性增大。在此背景下，参予旧城改建项目沦为许多房企拿地的重要途径之一。

“近些年来，大量的房企参予旧城改建，只不过这与城市圈的发展密切相关，随着城市的大大发展壮大，城市的规模更加大，通勤成本更加低，而地块也更加向近郊弯曲。但是房地产项目的核心价值在于区位，对于早已人满为患的中心城区来说，早已难得空置地块，所以想取得中心城市地块，旧城改建就沦为了一个较好的途径。

”上游财经专家顾问江瀚指出。中国城市发展研究院投资部主任刘澄回应，参予旧城改建是大型房企提供土地的另一种渠道，是目前大城市土地供应短缺和优势区位价格过低背景下的一种新的自由选择。但旧城改建不同于一般的土地出让，其资金量大、周期长、复杂度高等特点，是房企转入这一领域的门槛，也是旧城改建项目的风险所在。房企转型方向近一年来，房地产市场经历了前所未有的变化。

住房城乡建设部在近期开会的部分省市房地产工作座谈会上，拒绝坚决调控目标不挽回、力度不放开，维持调控政策的连续性稳定性。在此背景下，房企转型转入展开时，“城市运营商”沦为众多房企的转型方向。

江瀚回应，旧城改建和房企转型之间具有非常紧密的关系，对于房企来说，较慢发展、高举高打的业务发展模式早已难以为继，房企要将业务向精细化发展。旧城改建让房地产企业可以深度转入城市的建设当中，在研发房地产之后确实沦为房地产的运营者，房企要习惯沦为一个全方位的社区运营商。现在，更加多的房企正在大力布局旧城改建。

大型房企中，碧桂园、万科、恒大等皆布局有大型城市更新项目，如碧桂园耗资860亿元改建的昆明春城项目，万科持续研发经营多年的良渚文化村，恒大在深圳划入的将近6000亿元货值的城市更新储备等；中型房企方面，阳光城通过一系列收购取得多个城市更新项目，龙光地产在珠海、惠州及潮州等地参予建设6个城市更新项目，将获取180亿元的可售资源，旭辉乘势夺下太原三给片区的新城改建项目，预期投资约500亿元左右。近年来，先河在参予城市更新过程中探寻构成了城市兴起的五大措施：投身于住宅出租市场、前进老旧小区改建改版、培育社区养老服务业态、参予旧城维护兴起、打造出创客空间平台。先河地产董事长潘利群曾多次明确提出了城市兴起官的企业愿景，希望在优化城市功能、补足城市短板、提高民生等方面充分发挥更大起到。

“传统意义上的拿地、建设、出售三步研发模式仍然不受政府青睐，能为城市带给远期发展动力的城市运营商是地方政府的优先选择。”刘澄指出，旧城改建对房企能力的拒绝不单单是解决问题征地移往问题，商业兴旺、产业升级、地均税收、交通管理等要素都是取决于旧城改建项目顺利与否的最重要指标。“高门槛”背后的挑战旧城改建是城市更新的最重要内容，业内人士指出，城市更新不仅是对建筑物等硬件设施展开改建，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境展开沿袭与改版，开始渐渐渗透到金融、投资、科技、创意、人文、环境、经济、民生等诸多领域，这对旧城改建明确提出了更高的拒绝。值得注意的是，旧城改建牵涉到政府、开发商、业主方、基金机构等投资者和使用者诸多参与方，再加区域情况差异和存量物业类型众多，当前旧城改建工程从改建方式到盈利模式皆不存在一定的复杂性。

单就旧城改建来说，前期资金投入多，改建成本高，且旧城改建投资周期长，是对参予企业资金、项目运营、资源整合等方面能力的综合考验。“城市更新工作首先要谨慎规划，要有全局观念，一张蓝图所画究竟。其次，在城市化加快发展阶段，特别强调个人产权保护，在旧城改建工程中牵涉到到各种利益方向，很多现实的利益关系必须更进一步协商。

另外，还要构成旧城改建资金链的良性循环。”中国城市经济学不会副会长、中国社科院城市发展与环境研究所前所长牛凤瑞回应。刘澄指出，目前旧城改建的艰难主要集中于在资金压力大和征地移往可玩性大两方面，对于政府和房企双方来说，原有改为项目一旦启动，中途中止不会带给社会效益和经济效益的双重困境。类似于《深圳经济特区城市更新条例》等地方操作者细则是未来确保各地旧城改建项目有序继续执行的最重要方式。

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